■王丽新云操盘
国家金融监督管理总局局长李云泽5月7日在国新办举行的新闻发布会上表示，加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。
在笔者看来，这一表态，为房地产行业未来发展指明了关键方向。眼下，居民对于房地产的关注点已从“有没有”转向“好不好”，住房消费需求愈发多元化。在供需结构转变的新形势下，构建房地产发展新模式，迫切需要出台新融资制度来适配。未来，配套融资制度有望从个人住房、房地产开发、城市更新等三大领域发力。
在住房消费领域，配套融资制度有望更大力度释放多元化住房需求云操盘，提升市场活跃度。
目前来看，“金融支持购房消费”有进一步放宽的空间。比如，围绕“三低一宽”发力，即低首付门槛、低购房利率、低住房公积金贷款利息以及放宽贷款期限。
5月7日，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会发布一揽子金融政策。这将为购房者带来三重利好：一是降低存款准备金率0.5个百分点，预计将向市场提供长期流动性约1万亿元，极大增强银行体系对购房者的贷款支持能力；二是下调政策利率0.1个百分点，经过市场化利率传导，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）随之下行0.1个百分点，节约购房者利息支出；三是降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，其中五年期以上的首套房利率将由现行的2.85%降至2.6%，接近历史最低水平，提升刚需购房者支付能力。
在房地产开发端，配套融资制度有望为新发展模式“护航”云操盘，助力房企改善资金结构，破解房地产发展难题。
一直以来，融资制度与行业发展模式紧密相关，全新的金融配套政策既要确保金融风险出清，也要引导行业从“规模至上”切换到“质量制胜”。房地产开发“下半场”，金融制度有望在四方面助力行业稳健发展。
其一，推动城市房地产融资协调机制扩围增效，促进资金落实到位，改善企业资金面，打赢保交房攻坚战。目前，商业银行审批通过的“白名单”贷款增至6.7万亿元，支持了1600多万套住宅的建设和交付，预计未来项目融资“白名单”政策将继续完善。其二，加大高品质住房供给，将其纳入金融支持范围，降低信贷融资成本，引导开发商进入“好房子”赛道。其三，积极解决房企债务问题，促进房企转型。比如，修复房企股权融资渠道，缓解其债务展期压力。其四，加大对租赁住房建设运营的金融支持力度，引导金融机构开发长期、低息的租赁住房专项贷款，探索房地产投资信托基金（REITs）在租赁住房领域的应用等。
在城市更新领域，配套融资制度要提供更多创新性金融支持，建立多方合作融资模式。
城市更新项目涉及旧城改造、棚户区改造等，资金需求量大且项目复杂，迫切需要动员多种力量进行资本支持。
新的融资制度可建立政府、企业、金融机构多方合作的融资模式，政府通过财政补贴、税收优惠等政策引导，金融机构提供多样化的融资产品，如棚改专项债等。接下来，城市更新行动也有望迎来创新性专项债、中长期国债以及创新性货币政策等支持。各地也可“因城施策”“因项目施策”，引导金融机构及社会资本参与，推动城市更新项目顺利实施。
总体而言，当前货币政策通过“降成本+扩需求+稳预期”三管齐下，叠加与房地产发展新模式相适配的系列融资制度加快出台云操盘，将为新模式落地生根提供坚实的资金保障，助力房地产行业健康前行。
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